Vergunningen

Stappenplan voor het bouwen van een houten huis

Wie plannen heeft voor het (laten) bouwen van een houten huis zal te maken krijgen met het bestemmingplan. De grote vraag is dan altijd of het bestemmingsplan ruimte laat voor uw droomhuis. Hierbij is vaak nog een verschil tussen houtskeletbouw en houtstapelbouw ronde logs (handcrafted logs). Met name als u voor het laatste zou kiezen kunnen er soms wat obstakels. Voor houtskeletbouw ligt het vaak toch wat makkelijk ivm de halen isolatiewaarden. Het is daarom zaak goed na te gaan wat er wel en niet gebouwd mag worden en wat de gestelde eisen zijn voor de betreffende te bouwen woning of chalet.

1) Bestemmingsplan
Een bestemmingsplan bepaalt wat er in een gemeente met de ruimte mag gebeuren. Zo wordt in dit plan voor elke bestemming aangegeven of en hoe er gebouwd mag worden.

Een bestemmingsplan geeft dus aan of er op een bepaalde plek woningbouw, industrie, kantoren of een sportcomplex mag worden gebouwd. Behalve de grondbestemming wordt er ook omschreven aan welke eisen de bebouwing moet voldoen betreffende de maximale bebouwing of inhoud, de hoogte, de goothoogte, de dakhelling etc. Belangrijke gegevens bij het ontwerpen van een woning.

De gemeente stelt het bestemmingsplan op. Het bestemmingsplan geldt voor burgers en bedrijven, maar ook voor de gemeente zelf. U of wij kunnen dit opvragen bij uw gemeente.

Opbouw van een bestemmingsplan

Een bestemmingsplan kent drie onderdelen:

1. Een toelichting.
   Hierin zijn de kenmerken van het buitengebied, een dorpskern of een stad of wijk vastgelegd. Daarnaast worden de beleidskaders van het rijk, de provincie of gemeente welke relevant zijn voor het plangebied in de toelichting opgenomen. Ook worden eventuele relevante (milieuhygiënische) aspecten in kaart gebracht en worden de ontwikkelingen voor het plangebied in kaart gebracht. De toelichting is er vooral om de bedoeling van het plan te verduidelijken.
2. Een verbeelding of plankaart.
   Dit is een kaart met kadastrale ondergrond waarop de verschillende (sub)bestemmingen welke voor het plangebied van toepassing zijn visueel worden weergegeven.
3. De regels of voorschriften.
   In de regels wordt het gebruik geregeld dat voor de afzonderlijke bestemmingen mogelijk is. Daarnaast wordt opgenomen of er gebouwd mag worden binnen de bestemming en onder welke voorwaarden.

Zowel de verbeelding als de regels maken deel uit van het juridische kader van het bestemmingsplan. De toelichting is meer van ondersteunende aard.

Voor bestemmingsplannen die na 1 januari 2010 in procedure zijn gebracht (als ontwerp-bestemmingsplan terinzage worden gelegd), geldt dat deze verplicht digitaal beschikbaar moeten worden gesteld.

 Uniforme regels
In Nederland zijn er regels afgesproken over de naamgeving en opbouw van de regels en hoe deze worden verbeeld. Dit is om bestemmingsplannen beter te kunnen vergelijken en ze ook digitaal uitwisselbaar te maken.

Toetsing
Wilt u bijvoorbeeld een houten woning of houten chalet gaan bouwen dan moet u bij uw gemeente informeren of dat wel past binnen de regels van het bestemmingsplan. Past dat niet, dan moet het bestemmingsplan worden herzien; er moet een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld door de gemeente of een afwijkingsbesluit worden genomen. De gemeente overweegt dan eerst af of ze medewerking kan en wil verlenen.

Ontwikkelen en vastleggen
Een bestemmingsplan is noodzakelijk en heeft de volgende functies; de eerste functie is om dat wat er is vast te leggen en te  beheersen en een tweede functie is om iets nieuws mogelijk te maken. Als een initiatiefnemer (U, als burger, de gemeente of een commerciële projectontwikkelaar) ergens iets wil gaan ontwikkelen dan moet dit eerst in een bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Voor het herzien van een bestemmingsplan moet een procedure worden doorlopen. De gemeente kan ook een afwijkingsbesluit nemen. Het geldende bestemmingsplan wordt dan als het ware (gemotiveerd) terzijde geschoven.

2) Welstand

Wat is welstand? Het begrip betekent letterlijk het wel staan van bouwwerken in hun omgeving. Fraaiheid van voorkomen. Goed uiterlijk.

In een welstandsnota wordt door een gemeenteraad middels verschillende criteria vastgelegd welke welstandseisen van toepassing zijn op het betreffende gebied.

Een gebied of een hele gemeente kan ook ‘welstandsvrij’ gemaakt worden: dan gelden er geen ‘redelijke eisen van welstand’, en kan een omgevingsvergunning niet geweigerd worden op grond van de uiterlijke verschijningsvorm.

Als u dus een houten huis of een houten chalet wilt bouwen, is het raadzaam eerst contact op te nemen met de gemeente en te controleren of uw bouwplan past binnen de welstandsnota. Heeft u een bouwvergunning nodig, dan wordt uw bouwplan door de gemeente getoetst aan de welstandsnota.

Bouwwerken die middels een lichte bouwvergunning worden aangevraagd mag de gemeente zelf beoordelen middels de z.g. “sneltoetscriteria”. Bij een reguliere bouwaanvraag is de gemeente verplicht gebruik te maken van een onafhankelijke beoordelingscommissie: de welstandscommissie.

Toevoeging met betrekking tot welstandcommisies:
De gemeenteraad benoemt een onafhankelijke welstandsadviseur (commissie of persoon) die B&W adviseert over de vraag of een bouwwerk voldoet aan de criteria. Sinds 1 maart 2013 is een onafhankelijk welstandsadvies niet meer verplicht, en kunnen ook de gemeenteambtenaren beoordelen of het bouwwerk voldoet aan de criteria.
Vergunningvrije bouwwerken worden niet vooraf aan welstandseisen getoetst.

 3) Vergunningen

Na het beoordelen of uw plannen voor het bouwen van een houten huis of houten chalet binnen het bestemmingsplan passen en voldoen aan de welstandscriteria die in de welstandsnota worden genoemd is het van belang te weten of u een bouwvergunning nodig heeft; Maar welke vergunningen zijn nu eigenlijk van toepassing op uw bouwplannen? Ondanks de enorme veelvoud aan regelgeving die heerst in de bouwsector is het wel mogelijk u een overzicht te geven van de verschillende vergunningen en de eisen die hieraan worden gesteld.

Welke vergunningen heb ik nodig?
Voorheen was voor bouwen en verbouwen vaak een bouwvergunning nodig en daarnaast soms ook nog andere vergunningen, zoals bijvoorbeeld een sloopvergunning of een milieuvergunning. Sinds 1 oktober 2010 bestaan al die ‘losse’ vergunningen niet meer, maar zijn ze allemaal onderdeel geworden van de ’omgevingsvergunning’. Als u wilt gaan bouwen of verbouwen, dan kan het dus zijn dat u een omgevingsvergunning nodig heeft.

 4) Bouwtechnische eisen

Bij het (laten) bouwen van een houten huis of houten chalet moet u rekening houden met bepaalde bouwtechnische eisen.. Uw houten huis of houten chalet mag natuurlijk geen gevaar voor u en uw omgeving opleveren. Daarom zijn er eisen opgesteld voor de constructie, veiligheid, gezondheid, energiezuinigheid en het milieu. Deze eisen zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. Om ervoor te zorgen dat bouwwerken aan de minimumeisen voldoen, zijn er bepaalde grenswaarden vastgelegd.

Deze grenswaarden  zijn bijv. de minimale afmeting van de deurhoogte, van de trap en van de hoogte van het plafond. Alle bouwwerken moeten voldoen aan het Bouwbesluit; ook de bouwvergunningvrije bouwwerken. Als u een bouwvergunning aanvraagt, controleert de gemeente of uw bouwplan aan het Bouwbesluit voldoet. U blijft er echter zelf verantwoordelijk voor te voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit. Dus ook als u vergunningsvrij bouwt, kan u controle verwachten van de gemeente of uw bouwwerk voldoet aan het bouwbesluit.

Het bouwbesluit is een samenspel van een enorme hoeveelheid regelgeving, waarin verwezen wordt naar de Nederlandse Normen. De minimale plafondhoogte is relatief eenvoudig, maar u moet ook aan kunnen tonen dat de fundering voldoende sterk is en dat de vloerbalken niet verder door zullen buigen dan de norm toelaat! Een ventilatieberekening is noodzakelijk alsmede een Energie Prestatie Coëfficiënt bij (nieuwbouw). Dit is een complexe berekening waarin zaken als het toegepaste verwarmingssysteem, ventilatie, daglichttoetreding, isolatie van de gevels etc. etc. worden meegenomen en resulteren in een waardering. Hoe lager het getal, des te beter de prestaties! De eis bij een woning is momenteel < 0,8.

Het bouwen van een houten huis of houten chalet bouwen is geen gemakkelijke opgave maar wel een spannende uitdaging. Wij gaan deze uitdaging dan ook graag samen met u aan omdat wij weten dat die uitdaging resulteerd in een schitterende houtskeletbouw- of houtstapelbouw woning waar u met veel plezier in zult wonen.